Rozhovor s provozovatelem internetové databáze HistorickéNemovitosti.cz pro lifestylový on-line magazín Dream Life

Provozovatel unikátní on-line databáze HistorickéNemovitosti.cz, specializované na reality s přidanou historickou hodnotou, byl vyzpovídán v rozsáhlém několikadílném rozhovoru pro life stylový on-line magazín Dream Life. Vzhledem k tomu, že ambiciózní projekt je vedle důkladných rešerší a terénním sběru informaací postaven i na konzultacích pro podnikatelské plány a dotace, byla část rozhovoru vedena také tímto směrem. Níže celý rozhovor odemykáme i pro naše čtenáře.

rešeršér a konzultant Zdeněk Bauer, rozhovor

Jak si milovníci historie a starých objektů – současní vlastníci historických nemovitostí –, plní své sny? Cesta k realizaci představy o životě nebo podnikání v některém z polorozbořených hradů, zámků, tvrzí, mlýnů či vil není zdaleka snadná, a ne všem se podaří původní záměr realizovat. Překážkou mohou být finance, ale i nereálné cíle. Co všechno byste měli vědět, pokud jste již o koupi některé z historických nemovitostí přemýšleli? O rozhovor jsme požádali pana Zdeňka Bauera, provozovatele naprosto unikátní tuzemské databáze, zaměřené výhradně na historické nemovitosti.

Dream Life: Realitní kanceláře začaly nabízet prodej zámků a jiných podobných památkových objektů již v 90. letech. Jak se trh s historickými nemovitostmi, kterými jsou například hrady, zámky či tvrze od této doby podle vašich informací měnil?

Zdeněk Bauer: Tuzemský trh s nemovitostmi kopíroval celkové podmínky gründerského kapitalismu, nejasné mantinely svobody, omezené možnosti práva i obecné problémy českého realitního trhu. Vedle ušlechtilých investorů, kteří měli k historickým nemovitostem respekt a osobní odpovědnost, docházelo též k mnoha opačným situacím. Smutné okolnosti jsou spojeny například s vlastnickými změnami kdysi nádherného renesančního zámku v Červené Řečici u Pelhřimova, nebo s novogotickým zámkem Český Rudolec u Dačic, známým jako Malá Hluboká. Důsledkem starých chyb se tyto kdysi skvostné stavby dnes rozpadají. Následkem neuvážených vlastnických změn jsou v žalostném stavu nemovitosti v Babiččině údolí a mnoho dalších staveb.

Je možné hodnotit vývoj od 90. let i pozitivně?

Určitě. Situace se od konce devadesátých let výrazně stabilizovala. K chybám jako všude ve světě pochopitelně dochází, nicméně éra bezmyšlenkových nákupů vyvolaných nečekanými investičními možnostmi, již doufejme, pominula. Navíc, čas je vždycky na straně těch, kdo poctivě budují. Výsledky investorů, kteří to s opravami hradů, zámků a jiných historických budov mysleli vážně, jsou hmatatelné. Už dnes jsou díky nim v celém Česku stovky zachráněných historických staveb.

Jaká je v současnosti poptávka po historických objektech?

Nejprve si alespoň rámcově definujme historický objekt. Pro účely našeho rozhovoru je to řekněme nemovitost, která má určitou přidanou hodnotu ve svém historickém původu, vzhledu, využití nebo jiných souvislostech. Kromě hradů, zámků či tvrzí patří mezi historické objekty bezesporu vily z 19. a první poloviny 20. století, industriální architektura z téhož období, církevní stavby a podobně. Na druhou stranu historický objekt nemusí být nutně (a většinou také není) chráněnou památkou.

Proč je o podobné nemovitosti v současné době takový zájem?

Důvodů k nákupu nemovitosti, která má historickou přidanou hodnotu, je stále dostatek. Ať se nám to zdá, nebo ne, žijeme v nejbohatší části světa. Zatímco v mnoha zemích běžní lidé nemají dostatek finančních prostředků na pořádné dveře ani kamna, takže se doma nemohou v noci zavřít a v zimě zahřát, obyvatelstvo západního světa žije v relativním blahobytu. Například u nás jsou malé i středně velké zachovalé historické nemovitosti dostupné střední třídě, která je běžně kupuje, ať již z důvodů prestiže nebo z citových důvodů.

Jaké mohou být další důvody, proč je o historické nemovitosti zájem?

Pak je tu také určitá nespokojenost části populace s architekturou posledních desetiletí, touha po návratu k fortelné práci a tradicím. To vše udržuje živý zájem o historické nemovitosti. V posledních letech se ovšem trh vyprofiloval. Ubylo spekulantů. Část z nich si uvědomila, že nemovitosti nemají úplně ideální likviditu, jiným skončila tučná léta a vyschly finanční zdroje.

Kolik objektů je v současné době přibližně na prodej?

Přesné údaje nejsou k dispozici. V Čechách, na Moravě i ve Slezsku jsou však stovky nemovitostí, které mají přidanou historickou hodnotu a na svého kupce zatím marně čekají.

V nedávné době běžel v České televizi pořad muzikanta Ondřeje Havelky, který mapoval nemovitosti na prodej. Myslíte si, že přispěl ke zvýšenému zájmu o historické nemovitosti?

Ano, o řadu nemovitostí, které pořad zmiňoval, se v následujících týdnech zajímaly konkrétní osoby. Číselně vyjádřeno šlo většinou o zájemce v počtu okolo patnácti–dvaceti osob. Osobně předpokládám, že u některých lokalit dočasně vzrostl rovněž turistický zájem, což je ale jiná kapitola. Každopádně, k žádnému konkrétnímu prodeji, pokud vím, však nedošlo.

Zájemcům o koupi podobného objektu se nabízí kromě tvrzí, usedlostí, zámků či zřícenin také mlýny, rozhledny či věže. O jaké typy objektů je největší zájem?

Nelze generalizovat, ale obecně rozhoduje využitelnost objektu. Mnohé usedlosti, tvrze nebo zámky mají svou budoucnost předurčenu svým původním obytným účelem. Většina vodních mlýnů byla už za normalizace přestavěna na chalupy. Naproti tomu rozhledny, věže, osamocené sýpky, bašty a podobné drobné stavby mají ztíženou pozici v tom, že se jejich využití musí hledat a napasovat na místní poměry. Z pohledu majoritní veřejnosti navíc nejde vždy o ty správné historické nemovitosti reprezentativního charakteru.

Je nabídka zámků a historických usedlostí dostupná na internetu úplná? Nebo dávají majitelé spíše přednost prodeji bez inzerování na síti, aby se nestali terčem spekulantů?

Historické nemovitosti nejsou zjednodušeně řečeno realitní retail. Některé objekty jsou natolik jedinečné, že si v případě prodeje najdou snadno několik kupců i bez jakékoli veřejné nabídky. Takovým je zcela namístě ponechat jejich exkluzivitu. Náš projekt HistorickeNemovitosti.cz naproti tomu vznikl proto, aby pomohl nemovitostem na opačném konci spektra, tedy těm, které na první pohled z různých důvodů nepůsobí tak zachovale, ale pozornost si podle nás bezesporu zaslouží.

Od jaké sumy se dnes dá již pořídit historický objekt? Platí také, že čím je cena nižší, tím výše se může vyšplhat náklady na rekonstrukci a údržbu?

Některé historické objekty, které jsou v havarijním stavu, nabízejí jejich současní vlastníci za symbolickou jednu korunu. Pochopitelně, že cílem je nalákat případné kupce. Pokud totiž většina takových nemovitostí nezíská v nejbližších letech investora, zhorší se jejich stav natolik, že pak již nebude co rekonstruovat.

S jakými náklady by řádově měl počítat nový majitel pořídí-li si například menší tvrz?

Pokud si chce opravdu svědomitě spočítat náklady, měl by nákup konkrétní nemovitosti předem konzultovat s profesionálním památkářem, stavitelem a architektem. Následně by měl písemně vypracovat jasný a řádně doložitelný podnikatelský záměr. Říkat konkrétní částku na nekonkrétní nemovitost by však bylo iluzorní. Každá historická nemovitost, její stav i využitelnost jsou individuální. Společné mají jen to, že do všech historických nemovitostí musíte i po rekonstrukci průběžně investovat nemalé prostředky.

Ve valné většině případů se objekty bez rekonstrukce neobejdou, do jaké míry zasahují do úprav majitelům památkáři?

Budoucí majitel předejde mnoha nedorozuměním, pokud ze své vlastní iniciativy ještě před zakoupením objektu sám navštíví nejbližší památkový úřad. Přinejmenším dostane do zásoby několik praktických rad a postřehů. Pokud plánuje kupovat budovu opravdu historicky cennou, nebo dokonce chráněnou, měl by být připraven s památkáři na rekonstrukci objektu úzce spolupracovat. Každý, kdo uvažuje o nákupu budovy s historií, by měl s určitými zvýšenými nároky na rozsah i limity stavebních úprav jednoznačně počítat.

Vzhledem k tomu, že údržba takového objektu může být finančně velmi náročná, je třeba mít na zřeteli již při koupi potencionální využití objektu. Jak velká je část majitelů či zájemců o koupi, kteří nemovitost hodlají využít komerčně?

Menší objekty (například vesnické usedlosti) si v mnoha případech pořizují lidé pro čistě privátní potřeby. Pro komerční účely bývají využívány především objekty střední a větší velikosti, to znamená měšťanské domy, prvorepublikové vily a pochopitelně zámky a hrady. Častým problémem je však nereálnost mnoha podnikatelských projektů. Důsledkem toho objekt sice změní majitele, ale chátrá dál.

Vedle zájemců, kteří mají v úmyslu objekt měnit na hotel, kongresové centrum nebo sídlo firmy jsou ale i nadšenci, kteří si plní svůj životní sen. Jak velký může být odhadem jejich počet? Převládají ti, kteří nemovitost využívají komerčně, nebo právě historičtí nadšenci a lidé se vztahem k památkovým objektům?

Modelový případ je takový: Náš klient nabízel zajímavou historickou nemovitost. V průběhu měsíců o ni projevilo zájem asi 65 osob. Naprostá většina z nich však byli romantici nalákaní představou života na hradním sídle. Pouze dva zájemci z těch skoro tří tuctů mysleli svůj záměr vážněji a předložili prodávajícímu svůj písemný záměr, který prodávající požadoval. Oba dva projekty se žel prokázaly jako nereálné. A tak je to ve většině případů.

Co by tedy případný zájemce o nákup nemovitosti neměl postrádat? Co by mu nemělo chybět a na co by neměl zapomínat?

Z vlastností je určitě důležitá poctivost, zodpovědnost a houževnatost. Vedle nezbytné vize je důležité znát také cestu k ní. Většina podnikatelských záměrů totiž ztroskotá na nerealistickém nebo nedostatečně promyšleném podnikatelském plánu.

Je možné při získávání peněz na údržbu objektu využít nějakých dotací?

Ano, v některých případech je to možné, ale opět záleží na konkrétním podnikatelském záměru. Pro příklad: Koupíte malý zámek a budete ho chtít přestavět na dům pro seniory. Kromě toho, že tím spojíte hned dva šlechetné záměry, máte také konkrétní cíl, který v sobě zahrnuje plány sociálního charakteru, dále inovace a možná i témata související s rozvojem venkova. Za určitých okolností byste tedy mohl využít například Regionální operační program NUTS II. Pro rozvoj nemovitosti by se možná podařilo získat dotaci v rámci Operačního programu Podnikání a inovace. Za zkoušku stojí rovněž Program rozvoje venkova. Podporu a pochopení lze někdy rovněž hledat na místních úřadech. Třeba opravu secesní fasády vily Helenka na pražských Malvazinkách podpořil pražský magistrát částkou 800 tisíc korun. Čili, nějaké možnosti tu jsou. Je ale na vás, coby majiteli, abyste o své vizi přesvědčila investory.

Jak velká je poptávka po historických nemovitostech v Česku mezi cizinci? Skupují tyto druhy objektů například Němci ve velkém?

Ne, žádné zlaté horečky jsem si v tomto smyslu nevšiml. Řadu historických nemovitostí pochopitelně cizí státní příslušníci v nějaké formě vlastní – především Rusové a Italové. Mnozí z nich také nejeden historický objekt zachránili.

Noví zámečtí páni se často krátce po koupi nemovitosti stávají zedníky, klempíři či údržbáři. Kde mohou hledat rady, jak si s náročnými stavebními úpravami poradit?

Univerzální rada neexistuje. Již jsem zmínil, že by měli své plány od počátku konzultovat s profesionálním památkářem, stavitelem i architektem. Povinnou četbou nových majitelů-obnovitelů by se měla stát odborná stavařská literatura. Jedinečnou studnicí je například edice nakladatelství Grada, příznačně nazvaná „Tradice z pohledu dneška“. To je velmi užitečné čtení.

Pokud majitel nemovitosti může, měl by se učit z chyb druhých. Měl by se pokusit navázat kontakt s některými dalšími majiteli historických objektů podobné úrovně jako vlastní on, kteří zakoupený objekt úspěšně opravili. Sdílení osobních zkušeností je nenahraditelné.

Velice vám děkujeme za obsáhlý rozhovor.

Dream Life